Inwestowanie pasywne

0
390
Inwestowanie pasywne

Artykuł ten poświęcony jest sposobom na zupełnie pasywne inwestowanie w nieruchomości. I nie chodzi tu o sposób polegający na kupnie mieszkania i oddania go w zarządzanie firmie zarządczej, bo to też nie jest zupełnie pasywne. Bierzemy na siebie jako właściciel ryzyko powodzenia tego całego biznesu, ryzyko nadzoru nad firmą zarządzającą i ryzyko pustostanu. Niniejszy tekst jest dla osób, które dysponują albo kapitałem zbyt małym, lub nie chcą mieć do czynienia z kwestiami wyszukiwania i wynajmu. Innymi słowy, ten tekst to bliżej – inwestowanie pasywne.

Inwestowanie pasywne – Pożyczki dla firm

Inwestowanie pasywne - Pożyczki dla firmPierwszy sposób jest to zainwestowanie w pożyczki dla firm, które inwestują na rynku nieruchomości. Takie firmy mogą inwestować w nieruchomości w celu ich sprzedaży. Mogą też brać pożyczki, żeby kupić nieruchomość za pieniądze inwestorów i wykazać obroty przed bankiem. Następnie zrefinansować sobie te pożyczki kredytem bankowym już na dłuższy okres. Te firmy następnie zwrócą pożyczki i będą trzymały te nieruchomości na wynajem. Natomiast z punktu widzenia inwestora, który udziela pożyczek, to czy ta firma zrobi „flipa”, czy zrefinansuje sobie pożyczki kredytem bankowym i zatrzyma nieruchomości na wynajem – nie ma właściwie żadnego znaczenia. Pożyczka działa tak, że umawiamy się na pożyczenie określonej kwoty na dany procent w danym okresie. Dostajemy po tym czasie zwrot kapitału plus odsetki.

Drugi sposób to obligacje

Obligacje tak naprawdę nie różnią się wiele od udzielania pożyczek, bo obligacje są papierami wartościowymi dłużnymi. Właściwie nabywając, obligacje udzielamy pożyczki na rzecz podmiotu, który wyemitował obligacje. Porównując to do pożyczek, jest tu duża korzyść podatkowa, ponieważ można zastosować pewne sposoby optymalizacji podatkowej. Jednak co do zasady pożyczki są opodatkowane 2% podatkiem. Czyli jeżeli firma, która chce sfinansować nieruchomość i bierze środki finansowe od inwestorów, jeżeli weźmie to w formie pożyczki – to co do zasady zapłaci dwa procent podatku. Chyba że pożyczki udziela osoba, która jest wspólnikiem spółki kapitałowej, czyli z.o.o lub akcyjnej. Co to znaczy dla inwestora? Jeżeli firma ma do oddania inwestorowi 10 procent w skali roku i zrobi to w formie pożyczki opodatkowanej podatkiem PCC, to zaproponuje inwestorowi osiem procent, bo dwa musi oddać do urzędu skarbowego. Natomiast jeżeli wyemituje obligacje to wtedy, nie płaci podatku PCC i może dać inwestorowi dziesięć procent.

Udzielając pożyczki nie stajemy się współwłaścicielami spółki

Ważna kwestia odnośnie pożyczek i obligacji: Niezależnie od tego, czy udzielamy pożyczek, czy kupujemy obligacje firmy to w obu przypadkach nie jesteśmy współwłaścicielami tego biznesu. Nawet jak nabywamy udziały w spółce po to, żeby zwolnić te pożyczki od podatku PCC to i tak spółka, która jest finansowana przez pożyczki, finansuje się długiem, a nie kapitałem akcyjnym, czy udziałowym od wspólników. Jesteśmy właściwie wierzycielami tego biznesu, a nie współwłaścicielami. Ma to swoje plusy i minusy. Jako wierzyciele mamy pierwszeństwo w zaspokojeniu z majątku tej firmy. Dlatego obligacje są bezpieczniejsze. Z drugiej strony nie korzystamy ze wzrostu wartości tej firmy. Jeżeli jesteśmy wspólnikami i inwestujemy z poziomu udziału lub akcji to wtedy raz, że dostajemy wypłatę w formie dywidendy, to jeszcze te udziały w toku rozwoju firmy będą tak naprawdę nabierały na wartości.

Inwestowanie w udziały i akcje

Inwestowanie w udziały i akcjeTeraz przejdźmy do kolejnego sposobu, czyli do inwestowania poprzez udziały lub akcje w spółkach inwestujących w nieruchomości. Jeżeli zainwestujemy w udziały lub akcje, to stajemy się współwłaścicielami biznesu, który inwestuje w nieruchomości. Jeżeli zrobimy to przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, to nie ponosimy ryzyka związanego z prowadzeniem tego biznesu. Jeżeli ta firma będzie się posiłkowała jeszcze kredytami dla lewarowania inwestycji, żeby zrobić ich więcej, to będziemy korzystali z dodatkowych dochodów, bo dostaniemy większą dywidendę. Jesteśmy wtedy współwłaścicielami biznesu, możemy współdecydować o jego kształcie. Jeżeli chcemy, możemy się pojawiać na zgromadzeniach wspólników.

Tutaj mamy podwójną korzyść. Jeżeli zainwestujemy w udziały lub akcje i taka firma kupi za te pieniądze nieruchomość przynoszącą comiesięczne dochody, to jako właściciele dostajemy udział w zysku tej spółki. Dodatkowo spółka, akumulując nieruchomości, których wartość rośnie nabiera też wartości. Jeżeli spółka zostanie zasilona milionem złotych kapitału akcyjnego, to my jesteśmy właścicielami akcji na papierze wartych milion złotych. Jeżeli spółka po roku urośnie o dwadzieścia procent i jest warta milion dwieście, to nasze akcje też będą warte milion dwieście. Większość wspólników ma wtedy decyzyjność, czy dochody z wynajmu przeznaczać w kolejne inwestycje nieruchomości i grać na wzrost wartości tych akcji. Większość właścicieli może inwestować o tym, czy reinwestować w zyski z wynajmu, czy kolejne wkłady własne, wesprzeć się kredytem i kupić kolejną nieruchomość. Albo właściciele mogą zdecydować, żeby wypłacać sobie dywidendę. To wszystko, co jest w spółce dochodem, może zostać wypłacone na rzecz właścicieli.

[Głosów:1    Średnia:5/5]

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Please enter your comment!
Please enter your name here